Die neue WEG-Reform ist in Kraft getreten!
Das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WeMoG)
Sie ist in aller Munde: die neue WEG-Reform ist beschlossene Sache und ist in Form des „Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ seit dem 01.12.2020 wirksam. In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Inhaltspunkte und Neuerungen für Sie zusammengefasst.
Hinsichtlich der Eigentümerversammlung verlängert sich die Einladungsfrist von bisher 2 Wochen auf 3 Wochen. Außerdem ist seit dem 01.12.2020 jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer und dessen Miteigentumsanteile. Hierdurch können unnötige Aufwendungen oder Mehrkosten aufgrund eventueller Wiederholungsversammlungen vermieden werden. Auch interessant zu erfahren ist, dass die erforderliche Mehrheit von Beschlüssen bei baulichen Maßnahmen reduziert wurde. Wohingegen es früher oft mühselig war über derartige Maßnahmen abzustimmen, weil alle betroffenen Eigentümer zustimmen mussten, werden entsprechende Beschlüsse in Zukunft durch die einfache Mehrheit als erforderliches Mehrheitsprinzip vereinfacht. Die Kosten werden hierbei nur auf alle Eigentümer verteilt, wenn mithilfe der doppelt-qualifizierten Mehrheit abgestimmt wurde. Andernfalls liegt die Kostentragung bei den Eigentümern, welche der Maßnahme zugestimmt haben.
Nicht nur für uns als Verwalter, sondern auch für Sie als Eigentümer und werdende Eigentümer ist es wichtig zu erfahren, dass Beschlüsse, die Aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel beschlossen wurden, wie z.B. die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für einzelne Instandhaltungsmaßnahmen, zukünftig der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Nur dann sind sie auch für eventuelle Rechtsnachfolger wirksam. Ursächlich hierfür ist der Erwerbsschutz, welcher durch die Gesetzesänderung verbessert werden soll.
Ein großer Blick in Richtung Zukunft ist, dass eine elektronische Teilnahme an Versammlungen von den Gemeinschaften zukünftig beschlossen werden kann. In unserem digitalen Zeitalter ist dies ein zukunftsorientierter Schritt, der aber auch die ein oder andere Herausforderung mit sich bringen wird. Hier wird sich mit der Zeit ergeben in welcher Form eine digitale Teilnahme möglich ist und welche Voraussetzungen im Voraus zu erfüllen sind. In jedem Falle bedarf es hierfür jedoch eines Beschlusses der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, in dem auch die „Spielregeln“ einer digitalen Teilnahme festgelegt werden sollten. Grundsätzlich verbleibt es aber nach wie vor dabei, dass alle Eigentümer das Recht haben, persönlich an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Manch einer wird sicherlich schon einmal mithilfe eines Umlaufbeschlusses über dringende Maßnahmen abgestimmt haben. Hier sorgt das Gesetz ebenfalls für eine erfreuliche Neuerung. Demnach ist für einen Umlaufbeschluss nicht mehr wie bisher die Schriftform zu beachten, sondern lediglich die Textform. Im Klartext bedeutet dies, dass zukünftig beispielsweise auch per E-Mail abgestimmt werden kann. Des Weiteren kann beschlossen werden, dass in einem solchen Falle nicht mehr zwangsläufig eine Allstimmigkeit erforderlich ist, sondern die Mehrheit der Eigentümer genügt. Doch Obacht, über ein solches Abstimmungsprinzip muss vorher per Beschluss abgestimmt werden und gilt nur für einzelne Maßnahmen.
Wohingegen eine Abberufung des Verwalters bisher nur aus wichtigem Grund möglich war, wird der Verwalter in Zukunft zu jeder Zeit von seinem Vertrag entbunden werden können. In einem solchen Falle endet die Verwaltereigenschaft spätestens nach 6 Monaten.
Außerdem haben die Eigentümer zukünftig das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Was genau eine Zertifizierung bedeutet und welche Voraussetzung seitens des Verwalters hierfür zu erfüllen ist, muss noch in einer Rechtsverordnung festgeschrieben werden. Da die Reform aber bereits seit dem 01.12.2020 wirksam ist, einigte man sich auf eine Frist, damit das Zertifizierungsverfahren eingeführt werden kann. Demnach besteht das Recht auf Verlangen eines zertifizierten Verwalters für neue Verträge erstmalig nach zwei Jahren und für bestehende Verträge nach dreieinhalb Jahren. Einen verpflichtenden Sachkundenachweis als Voraussetzung der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO für gewerbliche Verwalter, gibt es allerdings auch in Zukunft nicht. Die bereits bestehende, umfangreiche Fortbildungspflicht für alle Verwalter bleibt von der Änderung ungeachtet.
Eine weitere Vereinfachung besteht darin, dass dem Verwalter in Zukunft gesetzlich mehr Befugnisse und damit natürlich auch noch mehr Verantwortung übertragen werden. Diese Ermächtigungen betreffen ausschließlich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die keine weitreichenden Verpflichtungen mit sich führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. So wäre es beispielsweise denkbar, dass dem Verwalter neben der Beauftragung kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig auch die Befugnis auferlegt wird, eingeschränkte Versorgungs- und Dienstleistungsverträge abzuschließen. Die genauen Einschränkungen und Befugnisse sind abhängig von der Größe der jeweiligen Wohnanlage und können im Innenverhältnis individuell geregelt werden.
Ebenfalls besteht eine Neuerung darin, dass Prozesskosten, die im Falle groben Verschuldens des Verwalters entstehen, diesem zukünftig nicht mehr gerichtlich auferlegt werden können. Grund hierfür ist, dass die Eigentümer ausreichend durch gesetzliche Schadensersatzansprüche geschützt sind.
Der Verwalter wird außerdem in Zukunft dazu verpflichtet, einen jährlichen Vermögensbericht zu erstellen. Er soll die Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und die Höhe der Rücklage darstellen.
Zukünftig wird auch die Gestaltung des Verwaltungsbeirats flexibler. Bisher gibt es in der Regel drei Beiratsmitglieder. Künftig soll die Anzahl flexibel beschlossen werden können.
Mit der neuen Reform erhalten Sie als Eigentümer auch neue Rechte. Der Titel des Gesetzes verrät schon, dass auch hinsichtlich der E-Mobilität Änderungen eintreten werden. Demnach hat jeder Eigentümer zukünftig das Recht auf den Einbau einer E-Ladestation. Ebenso besteht das Recht, den barrierefreien Ein- und Umbau, sowie Maßnahmen zum Einbruchschutz und Glasfaseranschluss innerhalb der Wohnung vorzunehmen. In allen Fällen erfolgt die Kostentragung per Beschluss über den jeweiligen Eigentümer.
Vermieter von Sondereigentum wird es interessieren, dass die Betriebskosten in Zukunft wie im WEG umgelegt werden können (i.d.R. nach Miteigentumsanteilen) und nicht mehr zwingend wie bisher gemäß Mietrecht nach Wohnfläche.
Weiterhin schreibt das neue Gesetz einige Änderungen fest, welche die Gemeinschaften ganz allgemein betreffen. Zum einen wird die „werdende Eigentümergemeinschaft“ abgeschafft. Dementsprechend wird eine Gemeinschaft bereits mit der Anlage der Grundbücher und nicht erst mit der Eigentumsübertragung gegründet. Somit können Ersterwerber bereits bei Besitzübergabe mitentscheiden.
Zudem kann durch die Gesetzesänderung auch an Stellplätzen Sondereigentum erworben werden. Bisher wurde oftmals ein Sondernutzungsrecht für die Nutzung der Stellplätze vereinbart. Dies führte zu Unklarheiten und Verwirrung, was die Kostentragung oder Instandhaltungspflicht anging. Das Erweitern der Sondereigentumsflächen soll hier für Klarheit sorgen.
Zu guter Letzt wird es eine klare Regelung der Bezeichnung hinsichtlich der Träger von Rechten und Pflichten im WEG geben. Bisher war unklar, ob dies den einzelnen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft obliegt. Mithilfe des neuen Gesetzes steht fest, dass in Zukunft die Gemeinschaft der Träger der Verwaltung und aller Rechte und Pflichten ist. Diese Änderung führt außerdem dazu, dass sich eventuelle Anfechtungsklagen nicht mehr wie bisher gegen einzelne Miteigentümer richten, sondern gegen die Gemeinschaft als Solches.
Sollte Ihnen dieser Einblick in die Änderungen noch nicht ausführlich genug gewesen sein, können Sie unter dem folgenden Link eine Synopse des Verlags Deubner anfordern: https://www.deubner-recht.de/themen/weg-reform/dl/synopse-weg-reform-2020/. In dieser finden Sie eine detaillierte Gegenüberstellung der Änderungen in den Gesetzestexten.
Alles in einem lässt sich erkennen, dass die neue Reform sowohl für Sie als Eigentümer, als auch für uns als Verwalter einige Änderungen mit sich führt, die neben manchen Herausforderungen vor allem wertvolle Vereinfachungen bedeuten.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr isn-Team